از الگوی توسعه شهری تا بستر اجرای مسکن مهر پرند
شهر جدید پرند که در جنوب غربی تهران و در حاشیه آزادراه تهران-ساوه قرار دارد، یکی از مهم‌ترین پروژه‌های توسعه شهری در دهه‌های اخیر بوده است. این شهر با هدف کاهش فشار جمعیتی از کلان‌شهر تهران و تأمین مسکن برای اقشار کم‌درآمد شکل گرفت. در این راستا، یکی از بزرگ‌ترین طرح‌های دولت، پروژه مسکن مهر بود که هزاران واحد مسکونی را با قیمت تمام‌شده پایین در اختیار متقاضیان قرار داد. اما در سال‌های اخیر، تحولات گسترده‌ای در ساختار اقتصادی و کالبدی شهر پرند رخ داده است که سبب تغییر کارکرد اولیه این پروژه‌ها شده و ساکنان آن را با چالش‌های نوینی روبه‌رو کرده است. یکی از مهم‌ترین این تحولات، رشد سریع قیمت زمین در پرند و تأثیر مستقیم و غیرمستقیم آن بر بازار اجاره واحدهای مسکن مهر است.
قیمت زمین در شهر پرند طی یک دهه اخیر روندی صعودی و شتابان را طی کرده است. عواملی نظیر توسعه زیرساخت‌ها مانند مترو و بزرگراه‌ها، رشد جمعیت مهاجر از تهران، افزایش هزینه ساخت‌وساز، و البته تورم عمومی در اقتصاد ایران موجب افزایش تقاضا برای سرمایه‌گذاری در اراضی این شهر شده است. این تحولات باعث شده زمین از یک بستر صرفاً کالبدی برای ساخت مسکن به یک کالای سرمایه‌ای جذاب تبدیل شود. به‌تدریج، مناطقی که پیش‌تر کم‌ارزش تلقی می‌شدند نیز با رشد قابل‌توجه قیمت مواجه شدند. با افزایش قیمت زمین، ارزش کل واحدهای مسکن مهر نیز افزایش یافته است.
جهش قیمت زمین و تغییر معادلات بازار مسکن مهر
واحدهای مسکن مهر در ابتدا با هدف ایجاد سکونت پایدار برای طبقات پایین جامعه طراحی شده بودند، اکنون مالکان این واحدها به دلیل ارزش بالاتر زمین و افزایش هزینه‌های نگهداری و خدمات، تمایل بیشتری به تعیین اجاره‌بهای بالاتر دارند. در بسیاری از مناطق پرند، اجاره‌بهای واحدهای مسکن مهر به‌مراتب بالاتر از سطح درآمدی متقاضیان اولیه این پروژه‌هاست و این مسئله، فلسفه وجودی این طرح را زیر سؤال برده است. رشد ارزش زمین و افزایش قیمت مسکن در تهران و سایر شهرهای اطراف، پرند را به یکی از مقاصد جذاب سرمایه‌گذاران در بازار مسکن تبدیل کرده است. تعداد زیادی از واحدهای مسکن مهر به دست افرادی افتاده است که نه با هدف سکونت، بلکه با انگیزه خرید، فروش و اجاره‌داری اقدام به تملک آن‌ها کرده‌اند.
سبب شده تا با گذشت زمان، کارکرد اجتماعی مسکن مهر به‌عنوان مسکن حمایتی، به کالای تجاری بدل شود. مستأجرانی که انتظار داشتند با اجاره واحدهای مسکن مهر، سرپناهی پایدار و مقرون‌به‌صرفه داشته باشند، اکنون با شرایطی مشابه بازار آزاد و حتی گاه ناپایدارتر روبه‌رو هستند. پیامدهای این روند فقط اقتصادی نیست؛ بلکه ابعاد اجتماعی و روانی گسترده‌ای را نیز شامل می‌شود. بسیاری از خانواده‌هایی که با امید به تأمین سرپناهی ایمن به پرند نقل مکان کرده بودند، به‌دلیل افزایش اجاره‌بها، با ناامنی سکونتی، ناپایداری قراردادهای اجاره و مهاجرت مکرر به مناطق ارزان‌تر و کم‌امکانات‌تر روبه‌رو شده‌اند. این بی‌ثباتی در سکونت می‌تواند تأثیرات منفی عمیقی بر کیفیت زندگی، امنیت روانی و حتی آینده تحصیلی کودکان این خانواده‌ها داشته باشد.
پیامدهای اجتماعی و اقتصادی کالایی‌شدن مسکن مهر
رشد کنترل‌نشده قیمت زمین در پرند همچنین اثرات نامطلوبی بر عدالت اجتماعی و توزیع منابع شهری دارد. طرح مسکن مهر در ذات خود سیاستی مبتنی بر عدالت بود؛ به‌ویژه آن‌که در بسیاری از موارد، زمین آن به‌صورت رایگان یا با قیمت بسیار پایین از سوی دولت تأمین شده بود. با این حال، در غیاب نظارت و سیاست‌گذاری مناسب در زمینه اجاره و بهره‌برداری از این واحدها، اکنون مشاهده می‌شود که همان واحدها در بازار آزاد، با قیمت‌هایی بسیار بالاتر از سطح توان مالی گروه هدف طرح معامله می‌شوند. این وضعیت، بازتولید نابرابری در پوشش عدالت اجتماعی را در پی داشته و حتی می‌تواند اعتماد عمومی به سیاست‌های حمایتی دولت را کاهش دهد. در پاسخ به این بحران، مجموعه‌ای از اقدامات می‌تواند در دستور کار سیاست‌گذاران قرار گیرد.
نخستین و مهم‌ترین گام، تنظیم‌گری بازار اجاره در پروژه‌های مسکن مهر است. دولت می‌تواند با اعمال قوانین کنترلی – نظیر تعیین سقف اجاره‌بها برای واحدهای مسکن حمایتی – تا حدی از فشار اقتصادی بر مستأجران بکاهد. این اقدام در بسیاری از کشورها، به‌ویژه در مناطق با پروژه‌های مسکن اجتماعی، به‌عنوان یک ابزار کلیدی برای حفظ دسترسی گروه‌های آسیب‌پذیر به مسکن عمل کرده است. همچنین اجرای سامانه جامع ثبت قراردادهای اجاره می‌تواند به شفاف‌سازی بازار و جلوگیری از تخلفات کمک کند. این سامانه‌ها امکان تحلیل داده‌های میدانی و هدفمندسازی سیاست‌های حمایتی مانند یارانه‌های اجاره را فراهم می‌کنند.
راهکارهای سیاست‌گذاری برای حفظ کارکرد حمایتی مسکن مهر
دولت می‌تواند با مالیات بر خانه‌های خالی و معاملات سوداگرانه در پروژه‌های حمایتی، انگیزه سوداگران را برای خرید این واحدها کاهش داده و سهم متقاضیان واقعی را افزایش دهد. در کنار سیاست‌های کنترلی، برنامه‌ریزی برای توسعه پروژه‌های جدید مسکن حمایتی در پرند و شهرهای مشابه، اما با در نظر گرفتن مکانیزم‌های بهره‌برداری دقیق و مشخص، ضروری است. این پروژه‌ها باید از ابتدا با شفافیت در نحوه واگذاری، زمان‌بندی اجاره یا فروش، و ممنوعیت فروش تا مدت مشخصی طراحی شوند. همچنین حمایت از اجاره‌داری حرفه‌ای و اجتماعی با مشارکت نهادهای عمومی یا غیردولتی می‌تواند در ایجاد ثبات در بازار اجاره مؤثر باشد.
در نهایت، باید پذیرفت که رشد قیمت زمین در پرند – هرچند ممکن است نشانه‌ای از رونق شهری و افزایش جذابیت اقتصادی منطقه باشد – بدون مداخلات سیاست‌گذاری، می‌تواند منجر به بحرانی پنهان در بازار مسکن حمایتی کشور شود. اگرچه بازار زمین تابع عرضه و تقاضا و تغییرات اقتصادی است، اما وقتی پای مسکن عمومی یا یارانه‌ای در میان باشد، دولت نمی‌تواند نقش خود را نادیده بگیرد. آینده سکونت در شهر پرند و موفقیت تجربه مسکن مهر، تا حد زیادی وابسته به نوع نگاه حاکمیت به مسکن به‌عنوان «حق» یا «کالا» خواهد بود. در صورتی که نگاه کالایی به مسکن مهر حاکم شود، بی‌تردید طرح‌های مشابه در آینده نیز با شکست مواجه خواهند شد.